- 周一 9月 18, 2023 10:44 pm
#1571
美国住房负担能力创历史新低，正在挤压购房者和租客，并有可能波及总统政治。
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的一项调查显示，在截至今年7月的一年里，密尔沃基租赁市场的可负担性恶化程度超过了几乎所有美国都会区。密尔沃基是关键摇摆州威斯康星州的最大城市。Zillow的数据显示，在过去的一年里，该地区也是最大的50个大都市中抵押贷款负担增幅最大的地区之一。
明年共和党全国代表大会的举办地密尔沃基的住房形势，是全美各城市正在上演的一幕：美国8月份抵押贷款利率达到2000年以来的最高水平，这意味着购房申请数降至数十年来的最低水平。库存短缺加剧了压力，这在一定程度上推动了房屋售价和租金接近历史最高水平。
然而，密尔沃基的危机之所以引人注目，是因为该地区的住房传统上相对稳定和便宜，而且还因为它有可能产生政治后果：在摇摆州的大型都会区中，过去一年，密尔沃基的住房负担能力下降幅度最大。
这可能会影响选民对自身繁荣和更广泛的美国经济的看法，给总统乔·拜登(专题)造成政治上的弱点——尤其是在年轻选民中，他们受到住房负担能力下降的沉重打击。拜登无法承受在这个他在2020年仅以20682票优势获胜的州遭受任何挫折。根据Zillow的数据，费城同样位于竞争激烈的战场州，是另一个主要人口中心，也是去年抵押贷款负担增幅最大的美国大都市之一。
布朗大学政治学教授温迪·席勒(Wendy Schiller)说：“这让人们普遍觉得，美国梦遥不可及，如果民主党承诺实现中产阶级的美国梦，而它正在失败，那么我认为，这些选民更有可能听共和党的。”
“心碎”
35岁的玛吉·戈拉布(Maggie Golab)和31岁的珍妮·雷克利茨(Jenny Rechlicz)是学校教师，今年7月结婚后，她们开始在密尔沃基寻找第一套房子。在看了21套房子，其中三套出价高于对手后，他们终于在本月买下了一套小平房。
虽然他们对这个位置很满意，但戈拉布说，他们的出价必须高于要价，而且房子的状况低于预期，因为楼上和地下室还没有完工。他们将不得不在接下来的几年里重新装修，以获得他们想要的宜居空间。
“这绝对是非常令人沮丧，让人心碎，”戈拉布在谈到购房过程时说。她指出，某些社区的房价远高于她的预期。
威斯康辛大学麦迪逊分校格拉斯坎普房地产研究中心(Graaskamp Center for Real Estate)主任马克·埃普里(Mark Eppli)说，密尔沃基历史上一直拥有相对稳定和可负担的住房市场，这意味着与阳光地带等波动较大的市场相比，密尔沃基房价上涨带给居民的影响更大。
大密尔沃基房地产经纪人协会主席鲁兹卡(Mike Ruzicka)说，密尔沃基市场上的大部分新屋都是豪华公寓，大衰退后独栋住宅的建设大幅减少。
“买房非常困难，”贝丝·贾沃斯基(Beth Jaworski)说。她在密尔沃基地区做了31年的房地产经纪人。“我想我从来没有见过这样的情况。”
很少有买家能免受这些挑战的影响。威斯康星政策论坛7月份的一份报告显示，在密尔沃基以西的郊区沃基肖县(Waukesha)，房价涨幅几乎是收入涨幅的三倍，而可用库存却无法满足需求。
密尔沃基社区发展联盟(Community Development Alliance)的负责人泰格·惠利-史密斯(Teig Whaley-Smith)估计，有1.7万名黑人和拉丁裔家庭希望以12.5万美元或更低的价格在该县买房，但这样的房产只有1500套。他指责外州投资者购买独栋房屋出租。
作为票仓的年轻人遭遇买房挫折
45岁以下的千禧一代和Z世代选民在美国选民中所占比例越来越大，他们受到住房负担能力的影响尤为严重。出口民调显示，他们在2020年以压倒性优势投票给拜登，而不是前总统川普。
皮尤研究中心3月27日至4月2日进行的一项调查发现，66%的18-29岁的美国成年人对拜登能否在经济政策方面做出正确决定不太有信心或完全没有信心，而62%的30-49岁的成年人也有同样的感觉。SocialSphere Inc.对Z世代进行的调查发现，买不起房子是他们不快乐的第二大原因。
拜登需要这些年轻选民的大力支持，才能在威斯康辛州再次获胜。
总统一直在吹捧他为降低住房成本、增加可用供应和保护租房者所做的努力，而共和党人则阻挠了他的努力，并没有提出自己的计划。他提出了一项“住房供应行动计划”，包括立法和行政措施，以帮助在五年内解决美国住房供应短缺问题。
一些选民更关心气候变化和堕胎等问题，而不是将当地房地产市场的状况与国家立法者的政策联系在一起（电视剧），这可能会有所帮助。
25岁的工程师、来自密尔沃基的民主党人Ka Seng Lim说，他和未婚妻在上个月终于买了一套首套住房，在买到房子前也碰到了低库存和房市竞争激烈的情况，他并不怪拜登。
不过，共和党人认为这是总统的一个弱点，指责他“扼杀了拥有住房的美国梦”。虽然自去年以来通货膨胀有所缓和，但共和党候选人一直试图将民主党与价格飙升联系起来。
密尔沃基县民主党主席克里斯·辛尼基(Chris Sinicki)表示，她担心共和党关于住房负担能力的信息可能会影响投票率。她特别担心这可能会使黑人和年轻人不愿投票，因为民主党需要足够的选票来赢得该州。
“作为民主党人，我们需要弄清楚我们将如何应对，”辛尼基在接受采访时说。“我们需要让密尔沃基县的每一位选民都投票。”
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的一项调查显示，在截至今年7月的一年里，密尔沃基租赁市场的可负担性恶化程度超过了几乎所有美国都会区。密尔沃基是关键摇摆州威斯康星州的最大城市。Zillow的数据显示，在过去的一年里，该地区也是最大的50个大都市中抵押贷款负担增幅最大的地区之一。
明年共和党全国代表大会的举办地密尔沃基的住房形势，是全美各城市正在上演的一幕：美国8月份抵押贷款利率达到2000年以来的最高水平，这意味着购房申请数降至数十年来的最低水平。库存短缺加剧了压力，这在一定程度上推动了房屋售价和租金接近历史最高水平。
然而，密尔沃基的危机之所以引人注目，是因为该地区的住房传统上相对稳定和便宜，而且还因为它有可能产生政治后果：在摇摆州的大型都会区中，过去一年，密尔沃基的住房负担能力下降幅度最大。
这可能会影响选民对自身繁荣和更广泛的美国经济的看法，给总统乔·拜登(专题)造成政治上的弱点——尤其是在年轻选民中，他们受到住房负担能力下降的沉重打击。拜登无法承受在这个他在2020年仅以20682票优势获胜的州遭受任何挫折。根据Zillow的数据，费城同样位于竞争激烈的战场州，是另一个主要人口中心，也是去年抵押贷款负担增幅最大的美国大都市之一。
布朗大学政治学教授温迪·席勒(Wendy Schiller)说：“这让人们普遍觉得，美国梦遥不可及，如果民主党承诺实现中产阶级的美国梦，而它正在失败，那么我认为，这些选民更有可能听共和党的。”
“心碎”
35岁的玛吉·戈拉布(Maggie Golab)和31岁的珍妮·雷克利茨(Jenny Rechlicz)是学校教师，今年7月结婚后，她们开始在密尔沃基寻找第一套房子。在看了21套房子，其中三套出价高于对手后，他们终于在本月买下了一套小平房。
虽然他们对这个位置很满意，但戈拉布说，他们的出价必须高于要价，而且房子的状况低于预期，因为楼上和地下室还没有完工。他们将不得不在接下来的几年里重新装修，以获得他们想要的宜居空间。
“这绝对是非常令人沮丧，让人心碎，”戈拉布在谈到购房过程时说。她指出，某些社区的房价远高于她的预期。
威斯康辛大学麦迪逊分校格拉斯坎普房地产研究中心(Graaskamp Center for Real Estate)主任马克·埃普里(Mark Eppli)说，密尔沃基历史上一直拥有相对稳定和可负担的住房市场，这意味着与阳光地带等波动较大的市场相比，密尔沃基房价上涨带给居民的影响更大。
大密尔沃基房地产经纪人协会主席鲁兹卡(Mike Ruzicka)说，密尔沃基市场上的大部分新屋都是豪华公寓，大衰退后独栋住宅的建设大幅减少。
“买房非常困难，”贝丝·贾沃斯基(Beth Jaworski)说。她在密尔沃基地区做了31年的房地产经纪人。“我想我从来没有见过这样的情况。”
很少有买家能免受这些挑战的影响。威斯康星政策论坛7月份的一份报告显示，在密尔沃基以西的郊区沃基肖县(Waukesha)，房价涨幅几乎是收入涨幅的三倍，而可用库存却无法满足需求。
密尔沃基社区发展联盟(Community Development Alliance)的负责人泰格·惠利-史密斯(Teig Whaley-Smith)估计，有1.7万名黑人和拉丁裔家庭希望以12.5万美元或更低的价格在该县买房，但这样的房产只有1500套。他指责外州投资者购买独栋房屋出租。
作为票仓的年轻人遭遇买房挫折
45岁以下的千禧一代和Z世代选民在美国选民中所占比例越来越大，他们受到住房负担能力的影响尤为严重。出口民调显示，他们在2020年以压倒性优势投票给拜登，而不是前总统川普。
皮尤研究中心3月27日至4月2日进行的一项调查发现，66%的18-29岁的美国成年人对拜登能否在经济政策方面做出正确决定不太有信心或完全没有信心，而62%的30-49岁的成年人也有同样的感觉。SocialSphere Inc.对Z世代进行的调查发现，买不起房子是他们不快乐的第二大原因。
拜登需要这些年轻选民的大力支持，才能在威斯康辛州再次获胜。
总统一直在吹捧他为降低住房成本、增加可用供应和保护租房者所做的努力，而共和党人则阻挠了他的努力，并没有提出自己的计划。他提出了一项“住房供应行动计划”，包括立法和行政措施，以帮助在五年内解决美国住房供应短缺问题。
一些选民更关心气候变化和堕胎等问题，而不是将当地房地产市场的状况与国家立法者的政策联系在一起（电视剧），这可能会有所帮助。
25岁的工程师、来自密尔沃基的民主党人Ka Seng Lim说，他和未婚妻在上个月终于买了一套首套住房，在买到房子前也碰到了低库存和房市竞争激烈的情况，他并不怪拜登。
不过，共和党人认为这是总统的一个弱点，指责他“扼杀了拥有住房的美国梦”。虽然自去年以来通货膨胀有所缓和，但共和党候选人一直试图将民主党与价格飙升联系起来。
密尔沃基县民主党主席克里斯·辛尼基(Chris Sinicki)表示，她担心共和党关于住房负担能力的信息可能会影响投票率。她特别担心这可能会使黑人和年轻人不愿投票，因为民主党需要足够的选票来赢得该州。
“作为民主党人，我们需要弄清楚我们将如何应对，”辛尼基在接受采访时说。“我们需要让密尔沃基县的每一位选民都投票。”
